10 Feb רוצים לשלוט במונחים הבסיסיים של עולם המשכנתאות?
אחוז מימון
אחוז ההלוואה שהבנק נותן מתוך שווי הנכס. אחוז המימון הוא אחד הפרמטרים שמבטאים את רמת הסיכון של הבנק, אשר מקובל לחלקן לשלוש רמות עיקריות:
א. עד 60% מימון – משכנתא סטנדרטית בסיכון נמוך.
ב. בין 61% ל- 75% – משכנתא בסיכון בינוני.
ג. בין 76% ל-90% מימון – משכנתא בסיכון גבוה המצריך ביטוח EMI.
אינפלציה
עלייה כללית ומתמשכת של המחירים במדינה או בשוק מסוים, אשר מורידה למעשה את ערכו של המטבע המקומי גם ביחס לעצמו עצמו וגם בהשוואה למטבעות אחרים. מדד המחירים לצרכן משקף את גובה האינפלציה. כאשר לוקחים משכנתא שצמודה למדד יודעים שהקרן תשמור על ערכה כלומר שככל שהשנים יעברו ומהדד יעלה גם הקרן תעלה איתה כך שהקרן שומרת על ערכה.
אישור זכויות
מסמך המפרט את הזכויות, השעבודים וההערות אשר רשומים לגבי מקרקעין מסוימים אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
אישור עקרוני
אישור ראשוני לקבלת משכנתא שאינו מחייב את הבנק להעביר את ההלוואה בפועל למבקש. מימושו האישור מותנה באימות הפרטים שנמסרו בבקשת ההלוואה ועמידה בתנאים הנדרשים מבחינת הבנק.
ביטוח חיים
מקבל המשכנתא נדרש לרכוש פוליסת ביטוח חיים לצורך ביטוח הלוואתו ושהמוטב בפוליסה יהיה הבנק. המטרה היא להבטיח כי במקרה שהלווה ייפטר ההלוואה תסולק מכספי הביטוח. הלווה רשאי לבטח את עצמו בכל חברת ביטוח אולם על הפוליסה לעמוד בדרישות הבנק.
ביטוח נכס
תנאי לקבלת משכנתא הוא ביטוח הנכס עליו היא רובצת כנגד נזקים העלולים לפגוע בערכו כגון רעידות אדמה ונזקי צנרת. גובה הביטוח יהיה זהה ליתרת ההלוואה בתוספת מרווח בטחון והלווים רשאים לבטח עצמם בכל חברת ביטוח כל עוד הפוליסה עומדת בדרישות הבנק.
ביטוח EMI
במקרים של מעל 75% נדרשים הלווים, כתנאי למתן המשכנתא, לבטח את ההלוואה באמצעות חברת EMI עקב רמת הסיכון הגבוהה של הבנק.
המטרה היא שבמקרה במידה והבנק יאלץ לממש את הנכס אך עדיין יוותר חוב לאחר מכירתו, חברת EMI תשיב לבנק את יתרת החוב שנותר עד לתקרה כפי שמופיעה בפוליסה. שימוש בביטוח EMI אמור לפצות את הבנק על הסיכון הנוסף אותו הוא לוקח כאשר הוא מסכים לאחוז מימון גבוה. התוצאה היא ייקור משמעותי של המשכנתא, ולכן כדאי להמנע משימוש ב EMI במידה וניתן.
ביטחונות
נכס כלשהו המשועבד לטובת הבנק להבטחת פירעון של חוב ואשר ניתן לממשו במידה והלווים אינם עומדים בתשלומים.
גרירה לערבות בנקאית
במצב בו נמכר נכס קיים אך טרם נרכש נכס חדש ויש צורך לשחרר את הנכס הנמכר מהשעבוד הרובץ עליו אך ללא פירעון המשכנתא. במקרים אלו ייתן הבנק המסחרי ערבות בנקאית לטובת הבנק הממשכן ועם רכישתו של נכס חדש תיגרר ההלוואה אליו ותשוחרר הערבות הבנקאית.
גרירת משכנתא
תהליך בו נכס עליו רובצת משכנתא נמכר ובמקומו נרכש נכס אחר.
בהליך הגרירה הבנק מעביר את השעבוד מהנכס הישן לחדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, אשר תמשיך לרבוץ על הנכס החדש.
דרגה שווה – פרי פסו
שעבוד הנכס לטובת מספר נושים (בד”כ שניים) אשר מסכימים כי במידה והנכס ימומש יקבל כל אחד את חלקו היחסי בהתאם להלוואות אשר נתן.
דרגה שנייה
שעבוד נכס לטובת מספר בנקים תוך הסכמה ביניהם כי במידה והנכס ימומש הבנק בעל הדרגה הראשונה יקבל את חלקו קודם ורק אח”כ יפרע הבנק הרשום בדרגה שנייה ממה שיישאר.
הודעת משכון
הודעה החתומה ע”י בעל הזכויות החוזיות בנכס ובה נאמר שהוא ממשכן את זכויותיו בנכס לטובת הנושה (במקרה של משכנתא הבנק). הרישום יופיע ברשם המשכנות שהוא מרשם הפתוח לעיני הציבור.
הוראת קבע
– הרשאה לחיוב חשבון
הרשאה הניתנת על ידי הלקוח לבנק בו מתנהל חשבון העובר ושב שלו המאפשרת להעביר תשלומים מחשבונו לפירעון המשכנתא באמצעות הוראת קבע. הבנק מאפשר לפרוע את ההלוואה אך ורק בדרך זו.
היוון
מהמילה “הווה” כלומר הפיכתם ערכם של תשלומים עתידיים לערכם הנוכחי בהווה.
היטל השבחה
תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור או שינוי תכנית. גובה ההיטל הוא מחצית מערך ההשבחה.
הלוואת מקום
הלוואה מכספי המדינה, בתנאים מעודפים ולתקופה ארוכה, הניתנת בהתאם לנהלים של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסויימים באזורי עדיפות לאומית.
הלוואה עומדת
הלוואה בה הלווים אינם מחויבים בתשלומים בגינה כל עוד הם עומדים בתנאים אשר נקבעו בה מבעוד מועד.
הסכם חכירה
אדם הרוכש נכס על אדמות המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל נדרש לחתום על חוזה חכירה המבטיח את זכויות החכירה שלו (שהיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה) שכן הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.
הסכם פיתוח
הסכם המאפשר לבעל קרקע לפתח קרקע ולבנות עליה כאשר הוא מחוייב לעמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. לאחר מכן עליו לחתום בעצמו או להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, אשר התיר לו לפתח את הקרקע, לחכירת הקרקע לתקופה ארוכה.
הערת אזהרה
הערה הנרשמת במרשם של לשכת המקרקעין בישראל (טאבו) ביחס למקרקעין מסויימים במטרה למנוע עסקאות כפולות וסותרות ולמען הבטחת הזכויות של הרוכשים או של הבנק שנותן את המשכנתא. ההערה נרשמת לרוב מתוקף הסכם רכישה או מתוקף התחייבות לרישום משכנתא.
הערכת שמאי / שמאות / שומת מקרקעין
כאשר הבנק נותן הלוואה כנגד נכס המשמש כבטוחה הוא מבקש לברר את ערך המקרקעין והזכויות בו כדי לוודא שיהיה ממה להיפרע. הבדיקה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ומורשה מטעם הבנק הממשכן.
חברה משכנת
חברת בנייה המוכרת על ידי משרד הבינוי והשיכון כחברה בעלת סמכות לנהל רישומי זכויות ושעבודים בנכסים, עד אשר הנכס יירשם בלשכת רישום המקרקעין.
חכירה
שכירות לתקופה ארוכה קצובה בזמן בעבור תשלום מסוים לבעל הקרקע (בד”כ מדובר על חכירה ממנהל מקרקעי ישראל). רישום כחוכר במקרקעין דומה לרישום כבעלים בפועל אולם מהווה זכות חלשה יותר.
חשבון מוגבל
חשבון שאי אפשר למשוך ממנו צ’קים למשך שנה. חשבון יהיה מוגבל אם סורבו במשך 12חודשים עשרה צ’קים או יותר שנמשכו עליו. הגבלת חשבון היא צעד דרסטי של הבנק שמבטא את חוסר האמון שלו בלקוח. לקוח שחשבונו מוגבל או הוגבל בתקופה האחרונה יתקל בקשיים בקבלת הלוואות ומשכנתאות מהבנקים
ייפוי כוח נוטריוני
הרשאה שנותן אדם לאדם אחר (מיופה הכח) לעשות דבר מה בשמו (בעניין ספציפי או באופן כללי), כאשר ההרשאה ניתנה ונחתמה בנוכחות עו”ד שהוא נוטריון המאשר את חתימתו של נותן ייפוי הכוח. בתהליך לקיחת משכנתא הלווים מייפים את כוחו של הבנק לפעול בשמם לרישום המשכנתא לטובתו.
לשכת רישום המקרקעין – טאבו
לשכה לרישום והסדרת מקרקעין השייכת למשרד המשפטים ופועלת מכוח חוק המקרקעין בה מנוהל רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית או על נכסים בחכירה, אשר הועברו לרישום בטאבו (בניגוד למקרקעין הרשומים במנהל למשל). כל אדם זכאי לעיין בפנקסי הרישום ולקבל מידע באשר לכל נכס בכפוף לתשלום אגרה.
מדד המחירים לצרכן
מדד המתפרסם בכל 15 לחודש ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומודד את שינוי המחירים של סל מוצרים ושירותים מסויים.
מכתב החרגה
מכתב המוצא על ידי בעל השעבוד במקרקעין (הבנק) האומר כי הוא מוכן לא להחיל את השעבוד על חלק מסויים במקרקעין, למשל דירה ספציפית בחלקה המשועבדת.
מכתב כוונות
מכתב המוצא על יד הבנק הממשכן המאשר כי בכפוף לקבלת יתרת החוב לסילוק המשכנתא יסכים הבנק לשחרר את המקרקעין מהשעבוד הרובץ עליו.
מס רכישה
מס רכישה מוטל על רוכש דירת מגורים בהתאם למדרגות המס המוגדרות בחוק. לבעלי דירה יחידה ישנן הקלות ממס הבאות לידי ביטוי במדרגת מס נמוכות יותר. לחץ כאן כדי לקרוא עוד על מס רכישה באתר רשות המיסים
מס שבח
מס המוטל על רווח ההון, דהיינו ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין. למס מערכת פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. לחץ כאן כדי לקרוא עוד על מס רכישה באתר רשות המיסים
מענק מותנה
מענק הניתן בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסויימים באזורי עדיפות לאומית. המענק ניתן ל- 15 שנים ובמידה והזכאים עומדים בתנאים, כל שנה מופחת מההחזר החלק ה- 15 מהמענק המקורי, וכך לאחר 15 שנה הופך המענק למענק מוחלט. במידה והזכאים לא עמדו בתנאים הופך המענק להלוואה צמודה למדד בצירוף 2% ריבית לשנה.
משכנתא הפוכה
משכנתא הניתנת לבני 60 ומעלה בתשלום אחד או בתשלומים חודשיים כאשר הפירעון יתבצע לאחר פטירת הלווה ומימוש הנכס או עזיבת הלווה את הנכס. מסלול זה מתאים לאנשים בגיל הזהב, בעלי נכס, המעוניינים לשפר את איכות חייהם אך אין להם מספיק הכנסות כדי להחזיר משכנתא מדי חודש.
עמלת פירעון מוקדם
עמלה המפוקחת על ידי בנק ישראל ונגבית על ידי הבנק בעת פירעון מוקדם של הלוואה. העמלה מורכבת משלושה סוגי העמלות עיקריים: עמלה תפעולית על ביצוע פעולה, עמלה בגין אי-הודעה מוקדמת (אם לא הודעתם 10 ימים קודם על רצונכם לפרוע את ההלוואה), עמלת הפרשי היוון (במידה והריבית במשק נמוכה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה).
עמלת פתיחת תיק
סכום חד פעמי, הנגבה על ידי הבנק בעבור שירות פתיחת תיק הלוואה ועד לביצוע ההלוואה בפועל. נקבע בדרך כלל כשיעור מסוים מסכום האשראי המאושר.
פרצלציה
חלוקה של מקרקעין עפ”י החלוקה המופיעה בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת לחלקות אשר ניתן לרשום אותן בפנקסי המקרקעין (טאבו). התהליך מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מבוקר ומאושר ע”י הועדות המקומיות לתכנון ולבניה והמרכז למיפוי ישראל.
ריבית אפקטיבית / מתואמת
הריבית המשולמת בפועל על ההלוואה אחרי שקלול מועדי חיוב הריבית והעמלות והתשלומים הנוספים.
ריבית פיגורים
ריבית המשולמת על סכום כלשהו מההלוואה אשר לא שולם במועד הפירעון על פי ההסכם על התקופה שחלפה עד מועד הפירעון בפועל. שיעור ריבית הפיגורים המקסימאלי יהיה שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים + 6.5%.
רשם המשכונות
מאגר מידע של משרד המשפטים המכיל מידע לגבי משכונות שנרשמו וכוללת מידע לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן. בהתאם לחוק פעולת משכון חייבת להירשם כדי למנוע עיסקה סותרת בנכס ולמען הבטחת זכויות הנושה.
No Comments